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　　【商业地产精选】导读：国内的商场这几年有一个绕不开的话题：高楼层越来越难做。底部楼层人挤人，F3以上的客流衰减几乎是所有商场的隐痛，高区靠餐饮和影院硬撑已经成为通行公式，但餐饮同质化严重，影院也带不动持续性消费，高层空置、冷清仍是常态。

　　在泰国曼谷同样面临过这个难题。但近两年，一批新项目在高层空间上做出了截然不同的解法。去年9月开业的Central Park，直接把高区楼层变成了一座空中森林；深耕曼谷顶奢市场20年的暹罗百丽宫也刚完成一场价值8.5亿泰铢的高层改造——NEXTOPIA主题空间。这两个案例各有打法，但逻辑指向同一个方向：高楼层不是原罪，缺乏“上楼的理由”才是。

　　Central Park是Central Pattana集团与Dusit Thani集团联合打造的综合体项目，总投资约460亿泰铢，商业部分体量13万㎡，2025年9月开业。项目开业当天客流超7万人，官方预计年访客量超过2500万。

　　这个项目最值得国内同行研究的地方在于，它把商场动线的终点，变成了消费者主动想去的目的地。

　　Central Park的最大亮点是打造了全泰国最大的城市空中花园——Roof Park，占地1.12万㎡，纵跨购物中心4到7层。不是在高区角落摆几盆绿植那种“绿化点缀”，而是把整个高层空间设计成了一座立体的城市公园。它延续到建筑内，连接商场的每个楼层，层层递进的动线让人不知不觉向上走。空中花园内部设置了鸟巢观景台、水瀑布、圆形剧场、静谧绿地、活动草坪等8个功能性公共空间，再加上空中健康步道、儿童公园和宠物公园，几乎覆盖了所有年龄段的需求。值得留意的是这些设施的功能指向——公园的每一块区域都承担着实际功能，而不是单纯的好看，不同客群在不同时间段都有来这里消磨时间的理由。

　　高层餐饮的业态组合也是关键。Central Park的5-6层规划了高端餐饮与全景玻璃屋顶用餐体验。低楼层做美食广场和一站式轻餐，高楼层做首店和差异化高端品牌，形成错位。项目引进了多个首次登陆泰国的国际餐饮品牌，并且集中了超过17家曾入选《米其林指南》的餐饮品牌，是曼谷米其林餐厅数量最多的商场。同样是在高区做餐饮，Central Park的做法是用“独有”，而不是“更多”

　　除了空间设计和业态组合，Central Park在运营层面也做了精细化的引流设计。空中花园并非一个“装修完就不再管”的静态空间，而是全年不间断举办文化活动和生活方式活动。这种节奏感让高层区域的话题度持续在线，不断产生“现在上去有什么”的期待感，是比一次性打卡更能产生复购黏性的运营逻辑。

　　暹罗百丽宫是曼谷顶奢市场绝对的领头羊，占据全国奢品市场70%份额，是游客和本地高消费人群进入市中心的第一站。但即便如此，高楼层依然需要重新盘活。2025年，百丽宫投资8.5亿泰铢，在5楼和5A楼打造了一个占地15000㎡的全新空间——NEXTOPIA，定位是“未来世界的原型城市”。

　　这个改造的思路非常清晰：高层不能只靠零售和餐饮去“接住”低层的溢出客流，而是必须成为一个能独立吸引人上来的目的地。

　　改造后空间设计做了大幅革新。屋顶采用透明光伏玻璃，自然光可以照进来但不刺眼，同时还能发电。整个空间的中心是一个连接3层楼面的螺旋楼梯，扶手用回收废钢打造，台阶表面由清迈手工艺社区用纺织边角料制成仿苔藓装饰，搭配回收旧渔网编织的艺术装置，远看就像一座热带雨林。这种高挑中庭设计让楼层的视线通透度大幅提升，中庭一布置活动，全楼层的顾客都能看到，视觉冲击力直接转化为上楼冲动。

　　不过，空间设计只是吸引人上来的第一步，真正把人留住的，是一系列让人主动参与的互动装置。场内铺设了动能地板，走在上面每一步都能转化成电能，实时显示在旁边的屏幕上，能量数据还会汇聚到中庭那个泰国最大的LED地球仪上。这其实就是把走路变成了一项有参与感的行为，让人觉得自己的每一个动作都在为空间的运转贡献力量。贯穿三层楼的16米冷却瀑布不仅是视觉焦点，还能通过自然蒸发调节区域温湿度，游客可以在设备上手绘蝴蝶，下一秒这只蝴蝶就出现在瀑布画面上。这些互动项目的设计原则高度一致——零说教，纯粹好玩。体验完所有互动项目后，还可以在百丽宫App里积累绿色积分，兑换专属权益，把即时乐趣沉淀为长期关系。

　　业态配置方面，NEXTOPIA在5楼设置了ECOTOPIA专区，聚集了30多个本地社区和小众可持续品牌，从复古再造服饰到零废弃家居，价格接地气，品类齐全，普通人也能放心买。5楼同时引进了泰国首个世界级室内主题乐园MELAND，孩子进去能玩一整天，家长在旁边的垂直农场和互动装置也不会无聊。从5楼顺着螺旋楼梯下到4楼，就是曼谷首个餐饮娱乐综合体EATELIER，拥有30家全新餐厅和多个适合拍照的场景设计，把用餐变成了一场艺术体验。这一整套业态形成了“吸引力→消费场景→体验延伸”的垂直链条，让消费者在高区停留的时间远超一次简单的购物，自然拉高了连带消费的可能性。

　　NEXTOPIA更大的意义在于它重新定义了商场和消费者的关系。不是堆砌业态、被动等待客流下沉，而是用环保理念做内核，用沉浸式互动把高楼层变成一个有趣、可参与、让人愿意主动待下去的空间，从而盘活整条高区动线

　　如果只看表象，这两个项目似乎差异很大：Central Park做的是绿色生态，NEXTOPIA做的是环保互动。但底层逻辑高度一致：

　　高楼层盘活的关键不是多塞几个业态进去，而是先回答一个问题——消费者为什么要上去。Central P

　　ark的答案是“上面有一座城市公园”，NEXTOPIA的答案是“上面有一个可以玩出科技感和参与感的未来空间”。两个答案的共同点都是：高层本身就是一个值得专门跑一趟的地方，而不是“逛到楼上顺便看看”的附庸。

　　两家都把餐饮作为高层引流的配套，但做法都和“复制粘贴式美食广场”划清了界限——Central Park的“曼谷米其林餐厅最多商场”标签、NEXTOPIA的EATELIER“策展式美食展”定位，提供的都是低楼层吃不到的东西。餐饮在高层能成立的前提，是让消费者产生“不到楼上就吃不到这一口”的认知。

　　停留时长和高区销售额之间存在直接的正相关。NEXTOPIA用动能地板、数字瀑布和亲子乐园让人不知不觉就待了大半天。Central Park用遛娃、遛狗、散步、看落日、参加活动的多元场景把说走就走变成了不走。当消费者不再把高层视为路过之地时，消费的触发点就会在停留过程中不断出现。

　　Central Park全年不间断的文化活动、NEXTOPIA的绿色积分与App会员体系，本质上都在做同一件事——让高层的内容持续更新。一个做完装修就静止的高层空间，消费者来一次就不会再来；但如果它一直在变，就始终有“这次上去能看到什么新东西”的期待。